Se requiere el consentimiento de todos los copropietarios para la independización del predio
Escrito por:
28 abril 2021
Tribunal Registral indicó que se requiere la participación de todos los copropietarios en los actos que sean de disposición, gravamen y modificación del bien. [Resolución N° 579 -2021-SUNARP-TR-L]
En los títulos cuya rogatoria implica la independización de predio urbano o independización por subdivisión, deberá contar con el consentimiento expreso de la totalidad de copropietarios registrales, de conformidad con el artículo 971 inciso 1 del Código Civil.
Así lo ha señalado el Tribunal Registral en la Resolución N° 579 -2021-SUNARP-TR-L.
La copropiedad es el derecho de propiedad que recae en una pluralidad de personas sobre un mismo bien, quienes no ven materializado el derecho que les corresponde, sino que este se encuentra representado por una parte abstracta, esto es una fracción aritmética sobre la cosa común a la que se le denomina cuota ideal.
Al respecto, el artículo 971 del Código Civil regula las decisiones sobre el bien común, disponiendo lo siguiente:
“Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por:
1. Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él.
2. Mayoría absoluta, para los actos de administración ordinaria. Los votos se computan por el valor de las cuotas.
En caso de empate, decide el juez por la vía incidental”.
Entonces, conforme a la norma citada se puede afirmar que se requerirá participación de todos los copropietarios en los actos que sean de disposición, gravamen o que importen la introducción de modificaciones al bien; y, la mayoría absoluta, para los actos de administración ordinaria.
Asimismo, es pertinente señalar que para el cálculo de la mayoría absoluta debe tomarse como universo a la totalidad de participaciones sobre el bien común, esto es al 100. Por lo tanto, la mayoría la constituiría más del 50% de las participaciones sobre el bien común.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. – 579 -2021-SUNARP-TR-LLima, 31 de marzo 2021
APELANTE : SABINA SHUAN ROJAS
TÍTULO :
Nº 515884 del 26/2/2020.
RECURSO :
H.T.D.
Nº 3702 del 28/1/2021.
REGISTRO :
Registro de Predios de Lima.
ACTO (s) :
Declaratoria de fábrica y otros.
SUMILLA :
INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO SUJETO A COPROPIEDAD
Para la independización o subdivisión de predios sujetos a copropiedad se requiere delconsentimiento de la totalidad de copropietarios, de conformidad con el inciso 1 delartículo 971 del Código Civil.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓNPRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripciónde la declaratoria de fábrica y subdivisión en vías de regularización alamparo de la Ley Nº 27157, respecto del predio inscrito en la partidaelectrónica Nº 14258254 del Registro de Predios de Lima.Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:– Formulario registral Nº 1, Anexo Nº 1, Anexo Nº 2 y Anexo Nº 4 suscritospor arquitecto Juan Ramón Aybar Vera, Jesús Melendres Chanta, CésarGamarra Mendoza y Viviana Leonora Bellido Rodríguez, enrepresentación de INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA OCAMPO S.A.C.,con firmas certificadas notarialmente el 20/1/2020 y el 17/2/2020.– Informe técnico de verificación suscrito por arquitecto Juan Ramón AybarVera, con firma certificada notarialmente el 20/1/2020.– Informe técnico de verificación suscrito por arquitecto Juan Ramón AybarVera, con firma certificada notarialmente el 20/1/2020.– Informe técnico de verificación suscrito por arquitecto Juan Ramón AybarVera, con firma certificada notarialmente el 20/1/2020.– Declaración jurada formulada por arquitecto Juan Ramón Aybar Vera, confirma certificada notarialmente el 20/1/2020.– Plano de ubicación y localización (lámina U-1) suscrito por arquitecto JuanRamón Aybar Vera, con firma certificada notarialmente el 20/1/2020.
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– Plano de ubicación y localización (lámina U-2) suscrito por arquitecto JuanRamón Aybar Vera, con firma certificada notarialmente el 20/1/2020.– Plano de ubicación y localización (lámina U-3) suscrito por arquitecto JuanRamón Aybar Vera, con firma certificada notarialmente el 20/1/2020.– Plano de arquitectura-distribución (lámina A-1) suscrito por arquitectoJuan Ramón Aybar Vera, con firma certificada notarialmente el 20/1/2020.– Plano perimétrico (lámina P-1) suscrito por arquitecto Juan Ramón AybarVera, con firma certificada notarialmente el 20/1/2020.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Predios de Lima Víctor CrisólogoGalván denegó la inscripción solicitada formulando observación en lostérminos siguientes:
“(…)
PROPIETARIOS
1.-La documentación presentada no ha sido suscrita por la copropietaria doñaMarcelina Orosco Barrientos, titular registral conforme al asiento C00002 de lapartida N° 14258254.
2.-Sírvase aclarar con respecto a la intervención en los documentos adjuntosdel representante de la Inmobiliaria y Constructora Ocampo S.A.C, debido a queconforme a los antecedentes registrales, dicha persona jurídica carece dedominio inscrito.* Sírvase subsanar mediante documento aclaratorio del titular registral con firmalegalizada notarialmente.* Sírvase presentar dos copias simples adicionales de los documentossubsanatorios.BASE LEGAL: TUO del Reglamento General de los Registros Públicos,Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Ley Nº 27157, DecretoSupremo Nº 035-2006-Vivienda.Liquidación sujeta a la subsanación de las observaciones conforme al Art. 41 del
TUO del Reglamento General de los Registros Públicos”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
La recurrente señala, entre otros, los siguientes fundamentos:– Si bien el predio materia de subdivisión por corresponder a dos personasen porcentajes de participación se encuentran subdivididos física yfácticamente de hecho desde hace mucho tiempo, y teniendo másporcentaje de participación que la copropietaria Marcelina OroscoBarrientos quien se niega a firmar.– Asimismo, la subdivisión se otorga amparados en las reiteradas jurisprudencias del Tribunal Registral sobre subdivisión «de hecho’ o «defacto», conforme a la Resolución Nº 1988-2017-SUNARP-TR-L, que en el
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umeral 8 de su análisis precisa que: “8. La subdivisión de un predio
urbano es un acto que se produce en la esfera extrarregistral mediante laaprobación por la municipalidad respectiva del fraccionamiento del mismoo como se ha señalado previamente «de facto» mediante la construcciónde edificaciones susceptibles de incorporarse al Registro mediante ladeclaratoria de fábrica en vía de Regularización, también, ante laexistencia de edificaciones independientes con declaratoria de fábricaautorizada por los
órganos competentes (…)”.
– Conforme a lo previsto por los artículos 2013 del Código Civil, VII del TítuloPreliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, 71 delReglamento de inscripciones del Registro de Predios, define latransferencia por sucesión previamente si ha sido inscrita en el Registrode Personas Naturales; en mérito de esta se inscribirá en el Registro dePropiedad Inmueble dejando constancia de dicho acto.– Asimismo, constituye sustento legal de la solicitud lo establecido en la LeyNº 27444
–Ley del Procedimiento Administrativo General. Luego, elReglamento General de los Registros Públicos establece que lasobservaciones que formulen los Registradores Públicos deben estardebidamente fundamentadas y motivadas, con la finalidad de que losadministrados puedan subsanar los reparos formulados. En el presentecaso, queda evidenciado que con la documentación presentada se hansubsanado las observaciones; sin embargo, se desconoce el sustentopara que el registrador público se ratifique en su observación.
IV. ANTECEDENTE REGISTRALPartida electrónica Nº 14258254 del Registro de Predios de Lima
En la citada partida corre inscrito el lote Nº 20 de la manzana A delPrograma de Vivienda Las Acacias de Naranjal, distrito de San Martín dePorres, provincia y departamento de Lima.En el asiento C 00001 consta que el predio inscrito en esta partida fueindependizado a favor de INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA OCAMPOS.A.En el asiento C 00002 se registró que Marcelina Orosco Barrientos,soltera, adquirió el dominio en mérito a la compraventa formalizada porescritura pública del 8/6/2005 otorgada ante notario de Lima Luis ManuelGómez Verástegui.En el asiento C00003 aparece inscrito que CONSTRUCTORAINMOBILIARIA EL HEXÁGONO SOCIEDAD COMERCIAL DERESPONSABILIDAD LIMITADA adquirió el 52.25% de acciones yderechos sobre el predio registrado en esta partida en mérito a lacompraventa otorgada por Marcelina Orosco Barrientos mediante
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escritura pública del 8/6/2005 ante notario de Lima Luis Manuel GómezVerástegui.En el asiento C00004 aparece inscrito que la sociedad conyugalconformada por César Gamarra Mendoza y Jesús Melendres Chanta hanadquirido el total de las acciones y derechos que le correspondían aCONSTRUCTORA INMOBILIARIA EL HEXÁGONO SOCIEDADCOMERCIAL DE RESPONSABILIDAD LIMITADA sobre el predioregistrado en esta partida en mérito a la permuta formalizada medianteescritura pública del 2/3/2011 y su aclaratoria del 18/10/2019 otorgadasante notario de Lima Luis Manuel Gómez Verástegui.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el vocal Daniel Edward Tarrillo Monteza.De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestióna determinar es la siguiente:Si para la inscripción de independización o subdivisión de predios sujetosa copropiedad se requiere del consentimiento de todos los copropietarios.
VI. ANÁLISIS1.
La regularización de edificaciones se encuentra contemplada en elTítulo I de la Ley Nº 271571
y en la Sección Primera de su Reglamento,aprobado mediante Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC, posteriormente, recogido en el Texto Único Ordenado aprobado porDecreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, luego modificado medianteDecreto Supremo Nº 008-2019-VIVIENDA.
De conformidad con el artículo 3 de la Ley Nº 27157, los propietarios deedificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción,conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica,independización y/o reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear susituación de acuerdo al procedimiento establecido en la presente ley. Esteprocedimiento de regularización de edificaciones es un procedimientosimplificado que no requiere de aprobación municipal ni de ninguna otraautoridad. Así, requiere la participación de un verificador responsable(arquitecto o ingeniero), así como la manifestación de voluntad de lospropietarios del predio a través de un formulario registral (FOR), concertificación notarial de firmas (entre otros requisitos).
1 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 20/7/1999.
2 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 17/2/2000.
3 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 8/11/2006.
4 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 12/2/2019.
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2. En cuanto a la vigencia de esta norma de regularización, el DecretoSupremo Nº 035-2006-VIVIENDA señaló que regulaba el trámite deregularización de las edificaciones construidas o demolidas antes del21/7/1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra,o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento internoy/o la correspondiente independización.El artículo 3 de la Ley Nº 27157 fue modificado por la Ley Nº 30830 publicada en el diario oficial “El Peruano” el 27/7/2018, precisándose que los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31/12/2016, quehayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obrao que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/oreglamento interno, de ser el caso, pueden sanear su situación de acuerdoal procedimiento establecido en la Ley. Así, de acuerdo a esta disposición, se extendió el ámbito de aplicación dela Ley Nº 27157 para edificaciones ejecutadas hasta el 31/12/2016,señalando en su Única Disposición Complementaria Transitoria que lospropietarios de predios que se hayan acogido con anterioridad alprocedimiento de regularización dispuesto por el artículo 3 respecto aedificaciones terminadas al 20/7/1999 o dentro del plazo establecido porla Disposición Complementaria Décimo Cuarta de la Ley Nº 27972, LeyOrgánica de Municipalidades modificada por la Ley Nº 28437, y en los quese hayan efectuado nuevas edificaciones, ampliaciones, demoliciones oremodelaciones en el mismo predio con posterioridad a dicha fecha,pueden acogerse a lo dispuesto en la presente Ley.
3. El artículo 24 del TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157 estableceque el documento que da mérito a la inscripción de la regularización es elFOR (o Formulario Registral) aprobado por la SUNARP, el cual constituyetítulo registral, cuando está debidamente llenado, firmado y acompañadode la documentación que sustenta el derecho, acto o contrato que sedesea registrar.El artículo 25 de la citada norma, enumera los documentos que seacompañan al FOR, entre los que se encuentran:
– Copia literal de dominio o documento público, o privado de fecha cierta, donde consteel derecho de propiedad del solicitante; o la solicitud de saneamiento de titulación,de ser el caso (literal
a).– Declaración jurada del verificador responsable, adjunto o inserto en su Informe deVerificación, señalando bajo su responsabilidad, que la edificación materia deregularización cumple los parámetros urbanísticos y edificatorios reglamentarioscorrespondientes a la fecha de ejecución, o de lo contrario consigna las
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observaciones a que hubiere lugar, en la forma que se establece en el artículo 13del presente reglamento (literal b)
5.– Plano de localización y ubicación conforme a las características señaladas en elinciso d) del numeral 64.2 de este Reglamento, debiendo indicarse, en forma precisa,los linderos y medidas perimétricas del terreno. De tratarse de un terreno deperímetro irregular o de dimensiones reducidas, se desarrollará, en el mismo planoo en uno anexo, la poligonal a una escala mayor que permita la perfecta lectura delas medidas perimétricas (literal c).– Planos de plantas de arquitectura (planos de distribución) por pisos, a la menorescala que permita su perfecta lectura, con los nombres de todos los ambientesexteriores e interiores (inclusive los secundarios como closets, despensa, depósitos,piscinas, canchas, etc.), concordados con la memoria descriptiva del FOR (literal d).– Informe Técnico de Verificación, de ser el caso, con las constancias de habersolicitado la Verificación Ad Hoc correspondiente (literal e).
4.Ahora bien, el artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registrode Predios (RIRP) define la independización como el acto registral queconsiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliariaresultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o,como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimende unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comúno régimen de independización y copropiedad.El artículo 60 del precitado Reglamento contempla los requisitos para lainscripción de la independización de un predio urbano, indicando queconsistirá en el formulario único de habilitación urbana (FUHU), el anexoF y el plano municipal de subdivisión y plano debidamente sellados yvisados, donde debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricasde cada uno de los predios resultantes; adicionalmente, deberápresentarse los planos y códigos de referencia catastral de los prediosresultantes o la constancia negativa de catastro a que se refiere el DecretoSupremo Nº 002-89-JUS, según sea el caso; así como el documentoprivado con firmas certificadas notarialmente en el que conste elconsentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en eltrámite de subdivisión, en caso de copropiedad.
5. El Reglamento de la Ley Nº 27157 definió el universo de los inmueblesa los que sería de aplicación la Ley Nº 27157, los cuales son los prediosurbanos con edificaciones. Así, el artículo 7 de la Ley Nº 27333, Ley complementaria a la Ley Nº26662, Ley de asuntos no contenciosos de competencia notarial para laregularización de edificaciones, establece que:
“7.1 En las regularizaciones tramitadas al amparo de la Ley Nº 27157 y de la presente Ley, no será exigible para su inscripción en el Registro la
Literal modificado por el artículo 1 del Decreto Supremo Nº 008-2019-VIVIENDA,publicado el 12/2/2019.
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previa autorización administrativa o municipal de subdivisión oindependización del terreno.7.2. El Registro, por el solo mérito del acto de regularización, procederáa la desmembración o segregación de las unidades inmobiliarias objeto
de regularización”.
Asimismo, el artículo 4 de la ley Nº 27333 establece que:
“La acumulación o subdivisión de unidades inmob
iliarias se realizamediante el formulario registral a que se refiere la Ley Nº 27157 pudiendotambién formalizarse mediante escritura pública, de conformidad con elartículo 2010 del Código Civil, en cuyo caso deberá presentarse alRegistro como parte notarial únicamente el formulario registraldebidamente llenado. Para la inscripción de la acumulación o subdivisiónno será necesario ningún trámite administrativo, municipal o de cualquier
otra clase.”
En consecuencia, se trata de la regularización de edificaciones ysubdivisiones, estas producidas por dichas edificaciones.
6. Las citadas normas han sido desarrolladas registralmente por el artículo61 del RIRP, el cual establece que tratándose de subdivisionesefectuadas dentro del procedimiento de regularización de edificaciones aque se refiere la Ley Nº 27157 y la Ley Nº 27333, para efectuar lasrespectivas independizaciones no será aplicable lo dispuesto en el artículo 60
En estos casos, deberá presentarse formulario registral o escriturapública acompañada de los siguientes documentos: a) Plano deindependización en el que conste el área, linderos y medidas perimétricastanto de la porción a independizar como del área remanente; b) Certificadode parámetros urbanísticos y edificatorios (hoy declaración jurada delverificador responsable sobre esta materia).De conformidad con las normas antes mencionadas, en el caso deregularización de edificaciones, como excepción procederá la subdivisióno fraccionamiento de un predio urbano sin requerirse autorización
municipal de subdivisión, ello en atención a que “de hecho” ya se ha
efectuado el fraccionamiento del predio urbano mediante la construcciónde edificaciones independientes y en algunos casos, por la existencia depropietarios distintos (en caso de saneamiento de titulación), situación queel legislador reconoce e incorpora a la legalidad mediante losprocedimientos de regularización a que se refiere la Ley Nº 27157 y sureglamento.
7. La subdivisión de un predio urbano es un acto que se produce en laesfera extrarregistral mediante la aprobación por la municipalidad
6 Nótese que dicho artículo 60 del RIRP versa sobre la independización de predio urbanoen la que medie intervención municipal.
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respectiva del fraccionamiento del mismo o, como se ha señalado
previamente, “de facto” mediante la construcción de edificaciones
independientes en un mismo predio matriz, edificaciones susceptibles deincorporarse al Registro mediante la declaratoria de fábrica en vía deregularización. También, ante la existencia de edificacionesindependientes con declaratoria de fábrica autorizada por los órganoscompetentes, o cuando no existiendo esta, se procede conforme a algunode los procedimientos de saneamiento de titulación a que se refiere la LeyNº 27157 y su reglamento.Por su parte, la independización es un acto eminentemente registral, queconsiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria,resultante de la desmembración de un terreno. Procede en caso de prediourbano, mediante la respectiva autorización municipal o, cuando seconfigure el supuesto de regularización de edificaciones o de saneamientode titulación.En ese sentido, cuando la independización de un predio urbano (aperturade partida registral) se presenta conjuntamente con la regularización de laedificación levantada sobre el mismo no existirá obstáculo para suadmisión en el Registro sin requerir la respectiva autorización municipalde subdivisión, en la medida que no quedará duda de que la misma serealiza dentro del procedimiento de regularización de edificaciones.Del mismo modo, no existirá obstáculo para admitir la solicitud deindependización con posterioridad a la inscripción de la regularización deuna edificación siempre que existan elementos que permitan establecerque la edificación declarada en vía de regularización conllevó alfraccionamiento de hecho del predio urbano matriz.
8. En el presente caso, se solicita la inscripción de la declaratoria defábrica y subdivisión en vías de regularización al amparo de la Ley Nº27157, respecto del predio inscrito en la partida electrónica Nº 14258254del Registro de Predios de Lima.Teniendo en cuenta que el predio se encuentra sujeto a copropiedad, elregistrador observó el título señalando, entre otros aspectos, que ladocumentación presentada no fue suscrita por la copropietaria MarcelinaOrosco Barrientos con derecho inscrito en el asiento C00002 de la partidaNº 14258254.En tal sentido, corresponde a esta instancia determinar si para lainscripción de los actos rogados se requiere el consentimiento de latotalidad de copropietarios registrales.
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9. Al respecto, se debe señalar que la copropiedad se encuentra definidaen el artículo 969 del Código Civil de la siguiente manera:
“Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos omás personas”.
La copropiedad es el derecho de propiedad que recae en una pluralidadde personas sobre un mismo bien, quienes no ven materializado elderecho que les corresponde sino que este se encuentra representadopor una parte abstracta, esto es una fracción aritmética sobre la cosacomún a la que se le denomina cuota ideal. Al respecto, el artículo 971 del Código Civil regula las decisiones sobre elbien común, disponiendo lo siguiente:
“Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por:
1. Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo encomodato o introducir modificaciones en él.2. Mayoría absoluta, para los actos de administración ordinaria. Los votosse computan por el valor de las cuotas.
En caso de empate, decide el juez por la vía incidental”.
Entonces, conforme a la norma citada se puede afirmar que se requeriráparticipación de todos los copropietarios en los actos que sean dedisposición, gravamen o que importen la introducción de modificacionesal bien; y, la mayoría absoluta, para los actos de administración ordinaria.Es pertinente señalar que para el cálculo de la mayoría absoluta debetomarse como universo a la totalidad de participaciones sobre el biencomún esto es al 100%, por lo que la mayoría la constituiría más del 50%de las participaciones sobre el bien común.
10. Ahora bien, en lo que concierne a la intervención de los copropietariosen un procedimiento de regularización de fábrica, en el X Pleno delTribunal Registral se aprobó como precedente de observancia obligatoria
el siguiente, publicado en el diario oficial “El Peruano” el 9/6/
2005:
INTERVENCIÓN DE COPROPIETARIOS EN REGULARIZACIÓN DEFÁBRICA
“En el formulario sobre regularización de declaratoria de fábrica de
conformidad con los alcances de la Ley N° 27157 y su reglamento, debenintervenir todos los copropietarios del bien.La anterior disposición no se aplica si la fábrica o la demolición que sequiere regularizar fue efectuada cuando el bien no pertenecía a los
copropietarios”.
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Con posterioridad, este precedente fue dejado sin efecto mediante elsegundo acuerdo aprobado en los XXVII y XXVIII Plenos de TribunalRegistral, que fue publicado en el diario oficial El Peruano el 1/3/2008.Constituyen fundamentos del acuerdo adoptado, entre otros, lossiguientes:
“Si como hemos señalado, a través de la declaratoria de fábrica no se modifica ninguna realidad física ni jurídica del bien edificado, esincuestionable que no puede calificarse como un acto de disposición elhecho de hacer constar en el Registro la edificación. Los actos dedisposición fueron realizados por quien realizó dicha construcción:adquirir los materiales, pagar derechos, salarios y honorarios, etc., todoslos cuales representaron egresos o menoscabos patrimoniales. Pero, unavez culminada la edificación no es sino un objeto físico que ya provocó(así, en tiempo pasado) una modificación en el bien, por lo que yaestamos ante un bien modificado, respecto del cual no se altera ni unárea ni un ápice del bien, reiteramos, pues el procedimiento dedeclaratoria de fábrica no es sino una suerte de «fotografía» de dichaedificación para fines de su inscripción.Conclusión: la declaratoria de fábrica no modifica sustancialmente el
predio, ni constituye acto de disposición. (…)”.
Consecuentemente, la declaratoria de fábrica no constituye un acto dedisposición ni modificación sustancial del bien, según los fundamentos delacuerdo que dejó sin efecto el aludido precedente.
11. Cabe señalar que en anteriores pronunciamientos, como en laResolución Nº 2629-2015-SUNARP-TR-L del 22/12/2015, se ha señaladoque:
“En reiteradas resoluciones emitidas por el Tribunal Registral se haatribuido a la declaración de fábrica la naturaleza de acto deadministración, por lo tanto, corresponde adoptar la decisión con relacióna la regularización de la declaratoria de fábrica, a la mayoría absoluta delos propietarios tal como lo establece el inciso 2 del artículo 971 del
Código Civil (…)”.
Conforme al criterio esbozado, el Tribunal Registral atribuyó a ladeclaratoria de fábrica la naturaleza de acto de administración. Esto porcuanto al registrarse la fábrica solo se está constatando una situaciónpreexistente (situación que sí constituyó un acto de modificación), siendoque con la inscripción del acto rogado no se modifica el bien.
En consecuencia, para la inscripción de la declaratoria de fábrica deun predio sujeto al régimen de copropiedad, no se requerirá de laintervención de la totalidad de los propietarios, bastando laintervención de los titulares registrales que representen la mayoría
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absoluta de las participaciones sobre el bien, conforme al inciso 2del artículo 971 del Código Civil.12.
Por otro lado, en cuanto a la independización de predios sujetos acopropiedad, en el CXLIX Pleno del Tribunal Registral realizado el día 2de mayo 2016 se adoptó el siguiente acuerdo plenario:
“Para la independización de predios sujetos a copropiedad se requiere del consentimiento de la totalidad de copropietarios, de conformidad conel artículo 971 inciso 1 del Código Civil.”
Los motivos por los que se adoptó el citado acuerdo fueron los siguientes:
– En lo que respecta a la independización de un predio sujeto acopropiedad, la duda que surge es si para ello se requiere unanimidad osi basta el consentimiento de copropietarios que representan la mayoríaabsoluta de las cuotas ideales sobre el predio.– Es claro que la independización no implica gravar, arrendar o dar encomodato el bien. La cuestión pasa entonces por definir si laindependización constituye acto de disposición o implica la introducciónde modificaciones en él, pues de ser así (uno u otro), se requerirá deunanimidad de los copropietarios.– Consideramos claro que la independización no constituye acto de disposición, pues si bien existen diversas nociones de “acto dedisposición”, casi todas las opiniones coinciden en que tiene por efectoprovocar la salida de un derecho del patrimonio o la disminución de suvalor en forma duradera, implicando la transferencia o alteración esencialdel patrimonio.– El tema más dudoso es el relativo a si la independización implica “modificaciones” en el predio. Al respecto, es indudable que a nivel registral, el predio antes de la independización y luego de laindependización, no es exactamente igual, esto es, ha sufridomodificaciones.– Sin embargo, entendemos que cuando el Art. 971 del Código Civil serefiere a “introducir modificaciones” en el bien, no se refiere a cualquier modificación, sino a aquellas que alteren su sustancia o finalidad.– Entonces, cabe preguntarse si la independización implica unamodificación sustancial en el bien.– Para responder ello podemos recurrir al inciso c) del artículo 60 delReglamento de Inscripciones del Registro de Predios que establece comorequisito para la subdivisión de predio urbano, que se adjunte documentoprivado suscrito por los propietarios que no intervinieron en el trámite desubdivisión. De ello se concluye que se requiere unanimidad.– De otro lado, realizando un análisis práctico de lo que puede implicaruna independización, podemos afirmar incluso que con ella se puedeafectar el valor comercial del bien y por tanto menoscabar el patrimoniode los copropietarios. En muchos casos el valor comercial de un prediomatriz será mayor a la sumatoria de los valores comerciales de lospredios subdivididos, pues definitivamente el destino que se le dé alpredio matriz puede ser distinto al destino que se le dé a los predios.
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subdivididos. Así por ejemplo en el primer caso puede dársele un fin comercial y en el segundo caso, por la dimensión del lote solo podríadársele un fin habitacional. Como vemos, habría que hacer un análisispor cada caso para determinar que con la independización no semenoscaba el valor del predio, pues basta que sí haya un detrimento delvalor para que podamos afirmar que la independización es un acto demodificación sustancial del bien.– Si bien podría afirmarse que la independización es un acto de administración y que por tanto sólo se requiere de la mayoría de los copropietarios para independizar un predio, debemos tener presente qué se entiende por actos de administración. Dentro de los actos jurídicos concontenido económico, los actos de administración de un patrimonio sonaquellos que no lo comprometen esencialmente, sino que son actividadesnormales para conservarlo, explotarlo y emplear sus rentas. Sonejemplos de actos de administración, la percepción de alquileres, lareparación de un edificio, la siembra de un campo o su cosecha, o laventa de los productos obtenidos. Como vemos, realizando estos actos,el patrimonio se mantiene intacto o se acrecienta, pero no disminuye, nise altera en forma sustancial. Sin embargo, la independización es un acto que sí altera en forma sustancial un bien y que incluso puede llegar a disminuir el valor del mismo, lo que hace que no pueda ser consideradocomo un acto de administración.
De lo expuesto, tenemos que en los títulos cuya rogatoria implica la independización de predio urbano o independización por subdivisión, deberá contar con el consentimiento expreso de latotalidad de copropietarios registrales.
Como ya se mencionó en el ítem IV (Antecedente registral) de estaResolución, en la partida electrónica Nº 14258254 del Registro de Prediosde Lima se independizó el terreno con un área de 153.09 m2 constituidopor el lote Nº 20 de la manzana A del Programa de Vivienda Las Acaciasde Naranjal, distrito de San Martín de Porres, provincia y departamento deLima.En cuanto a la titularidad dominial del citado predio, en la partida Nº14258254 obran las siguientes inscripciones:
– Asiento C 00001: Conforme al cual, el predio inscrito en esta partida fue independizado a favor de INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA OCAMPOS.A.– Asiento C 00002: Conforme al cual, la señora Marcelina Orosco Barrientos,soltera, adquirió el dominio en mérito a la escritura de compraventa del 8/6/2005 otorgada por su anterior propietaria ante notario de Lima LuisManuel Gómez Verástegui.– Asiento C 00003: Conforme al cual, CONSTRUCTORA INMOBILIARIA ELHEXAGONO SOCIEDAD COMERCIAL DE RESPONSABILIDAD LIMITADA adquirió el 52.25% de la totalidad de acciones y derechos de la partida que le correspondían a Marcelina Orosco Barrientos en mérito a la escritura
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pública del 8/6/2005 otorgada ante notario de Lima Luis Manuel GómezVerástegui.– Asiento C 00004: Conforme al cual, la sociedad conyugal conformada porCésar Gamarra Mendoza y Jesús Melendres Chanta adquirió el total de lasacciones y derechos que le correspondían a CONSTRUCTORAINMOBILIARIA EL HEXAGONO SOCIEDAD COMERCIAL DERESPONSABILIDAD LIMITADA en mérito a la escritura pública del 2/3/2011y su aclaratoria del 18/10/2019 ambas otorgadas ante notario de LimaSandro Raúl Mas Cárdenas.
Dicho esto, podemos apreciar que después de los actos arribamencionados, sobre el predio registrado en la partida Nº 14258254 seinstauró una copropiedad conforme al siguiente detalle:
– El señor César Gamarra Mendoza y su cónyuge Jesús Melendres Chantason titulares del 52.25% de acciones y derechos del predio; y– La señora Marcelina Orosco Barrientos es titular del 47.75% de acciones yderechos del predio.
14. Entonces, verificada la documentación presentada, podemos advertirque el Formulario Registral Nº 1 y demás anexos solamente fueronsuscritos por César Gamarra Mendoza y su cónyuge Jesús MelendresChanta, quienes ostentan el 52.25% de cuotas ideales respecto del predioinscrito en la partida electrónica Nº 14258254 del Registro de Predios deLima.Sin embargo, toda vez que la rogatoria comprende la subdivisión eindependización del predio
submateria, lo que implica -según hemosseñalado- la introducción de modificaciones en el bien inmueble seprecisa de la intervención de la totalidad de copropietarios registrales delprediosubmateria, faltando entonces la conformidad de la copropietariacon derecho inscrito en el asiento C00002 de la partida Nº 14258254,conforme a lo previsto en el inciso 1 del artículo 971 del Código Civil.
15. Cabe mencionar que -como bien hemos anotado- la declaratoria defábrica sí es procedente sobre la fracción del terreno matriz donde seerige, puesto que han intervenido los copropietarios del 52.25% de cuotasideales; sin embargo, se pone énfasis que, de solicitarlo así laadministrada, la declaratoria de fábrica se inscribirá sobre la partida N°14258254 bajo la titularidad del íntegro de los copropietarios y no solo departe de la sociedad conyugal interviniente.En relación a los argumentos señalados por la administrada, si bien escierto, es correcto indicar que estamos ante una subdivisión de hecho;también es cierto, que la subdivisión de hecho se limita a señalar que elfraccionamiento del predio es producto de la edificación levantada, masno determina ninguna partición sobre el terreno objeto de copropiedad,
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por lo que no podemos afirmar cuál es la extensión de los prediossubdivididos sin la participación del íntegro de copropietarios.En consecuencia, corresponde
confirmar el numeral 1 de laobservación
formulada por el registrador.
En cuanto a la intervención de la representante de INMOBILIARIA YCONSTRUCTORA OCAMPO S.A.C. en la documentación presentada yque también es objeto de observación por el registrador es necesarioseñalar que mediante el título venido en grado no se pretende laindependización de alguna de las unidades inmobiliarias resultantes de lasubdivisión a favor de la persona jurídica en mención.Estando a ello, es criterio de esta Sala que la intervención de personasdistintas a los titulares registrales del inmueble no supone motivosuficiente para formular denegatoria de inscripción, pues lo que debesubsanarse para amparar la rogatoria es la falta de participación de lacopropietaria con derecho inscrito en el asiento C00002 de la partida Nº14258254.Es por estos motivos que
se revoca el numeral 2 de la denegatoria deinscripción
.Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓNCONFIRMAR
el numeral 1 y
REVOCAR
el numeral 2 de la observaciónformulada por el registrador público del Registro de Predios de Lima altítulo referido en el encabezamiento, de acuerdo con lo señalado en elanálisis de la presente.
Regístrese y comuníquese.
Fdo.DANIEL EDWARD TARRILLO MONTEZA
Presidente de la Segunda Sala del Tribunal Registral
ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES
Vocal del Tribunal Registral
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
Vocal del Tribunal Registral
Fuentes: