Convivencia en Edificios y Condominios
Escrito por:
27 septiembre 2020
El Diccionario de la Lengua Española de la RAE
señala que convivir es “vivir en compañía de otro u otros” (https://bit.ly/2Te5eNc). Al respecto, la estrategia de promoción de la actual política de vivienda ofrece la posibilidad de adquirir “un hogar” en un edificio o condominio multifamiliar y presenta los diferentes subsidios que entrega el Estado.
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Sin embargo, no incluye campañas educativas sobre derechos y deberes para los adquirentes de unidades exclusivas reguladas por la Ley Nº 27157 y su reglamento, en adelante el marco normativo. Por ello, los conflictos por convivencia van en aumento.
El problema como fenómeno social es poco abordado. Sin embargo, es posible identificar algunas causas de los conflictos desde una perspectiva jurídica: (I) Incorrecta definición de la norma reguladora de la convivencia. El reglamento interno es la norma matriz de un edificio o condominio conforme al marco normativo.
“Las normas de convivencia” pese a su nombre, no obligan. Para tener efecto coercitivo deben incorporarse en los diferentes artículos del reglamento interno inscrito por el constructor y que consta en la partida matriz. Es decir, la primera tarea de los nuevos propietarios es reunirse, integrarse y en consenso definir “las reglas de juego” de su convivencia.
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El corolario de dicho proceso es la modificación (e inscripción) del reglamento interno. (II) Un edificio o condominio, por más pequeño que sea, debe tener un administrador, persona natural o jurídica contratada para tales fines, conforme al marco legal.
El administrador se encarga de la gestión y mantenimiento de los bienes comunes. Subyace a este mandato, “gestionar la paz y tranquilidad en el predio”, algo que solo logrará si existe una junta directiva y un sólido reglamento interno inscritos en la Sunarp.
Es decir, la informalidad genera conflictos. (III) Las constructoras e inmobiliarias deben mejorar su responsabilidad social y comenzar el “proceso educativo” de los futuros propietarios desde la preventa hasta la entrega, precisando siempre que vivir en un edificio o condominio obliga moral y jurídicamente a demostrar cultura al interior de su unidad exclusiva.
Al respecto, si bien una propiedad exclusiva se regula por el marco normativo, su uso es objeto de regulación (y sanción) por el municipio del sector, conforme al artículo 88 de la Ley Orgánica de Municipalidades.
Fuentes:
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